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個人報稅要計租金收入

【物業稅】VS公司投資租金 | 逃稅與稅務安排分別 | 漏報租金罰則

無論是個人或以公司名義買樓並出租,租金收入都需要報稅和繳納稅款。在計算應繳物業稅時,還要考慮物業租金收入是按個人入息稅還是物業稅的評稅方法。

物業稅的應評稅值是根據爲換取物業的使用權而付出的費用而厘定。包括:

  • 已收或應收的租金總額;
  • 爲樓宇使用權而支付的許可證費用;
  • 租約頂手費;
  • 支付予業主的服務費和管理費;
  • 由住客支付的修理費等。

公司買物業租金收入計算

公司租金收入:
公司名義持有物業租金收入 = 有限公司收入

有限公司無論持有任何類型物業,包括:住宅樓宇、工商大廈、寫字樓、商舖、工業大廈或車位,並將該物業出租,所有租金收入是需要評定為公司收入,每年會計核數時在公司的利得稅中申報。個人名義物業租金收入都需要報稅,按法例可以申請部份支出扣除,而個人物業稅可以選擇以物業稅個人免稅額或物業稅標準稅率計算。

方法1:物業稅標準稅率

個人名義物業租金收入可按法例申請部份支出扣除,包括:業主繳付的差餉、不能追回的租金,以及修葺及支出的標準免稅額 (已扣除所有支出的剩租金收入 x 20% ) ,即是將以上3個數值加總 x 80%, 最後,乘以標準稅率  x 15% 即可。

例子:
物業租金(1年) :HK$240,000
不能追回的租金 :HK$20,000
業主繳付差餉:HK$10,000

物業稅標準稅率方法計算

第1步:
(1年物業租金 – 不能追回的租金 – 業主繳付差餉 ) x 修葺及支出的標準免稅額 = 淨值租金收入

例子:(HK$240,000–HK$20,000 – HK$10,000) x  80% = HK$168,000

第2步:
應評稅淨值租金收入 x 標準稅率 = 該繳稅款

例子:HK$168,000 x 15% = HK$25,200

方法2:善用物業稅個人免稅額

個人名義物業租金收入都需要報稅,如果選擇用個人入息課稅就以租金收入計算,先扣減個人免稅額及用以支付該出租物業的按揭利息 (上限每年 HK$50,000),再按累進稅率計算稅金。

例子:
業主單身,可享單人免稅額HK$132,000
物業沒有承造按揭
租金收入:HK240,000一年

以應課物業税税款計算:
租金收入 x 物業稅稅率 x 標準稅率 = 應交物業稅
(HK$240,000 x 80% x 15%)  = HK$28,800

如想慳稅,應該以個人入息課稅計算更佳!

以個人入息課稅計算:
第1步:租金收入 – 單人免稅額
第2步:首HK$50,000 交稅 2%
第3步:其後HK$50,000 交稅6%
第4步:餘額交稅10% 至 17% (此為累進稅率,租金收入影響個人收入)
第5步:( 1+2+3 ) = 應交稅金

例子:

第1步:HK$240,000 – HK$132,000 = HK$108,000
第2步:首HK$50,000 交稅  2% = HK$1,000
第3步:其後 HK$50,000 交稅 6% = HK$3,000
第4步:剩餘 HK$8,000交稅10% = HK$800
第5步:( HK$1,000+HK$3,000+HK$800 ) =  HK$4,800*。

*如果以課稅年度2023/2024 計算,更可享有HK$3,000 稅項減免,即最終應交稅金為HK$1,800,節省高達HK27,000!

合法慳稅 = 稅務安排

在香港,個人和公司都需要遵照《稅務條例》規定,按時填報及遞交稅表,並且依時交稅。如個人資產較多,報稅注意事項相對複雜,如果不慎漏報收入或計算錯誤,可能會面臨逃稅漏稅處罰風險。建議複雜的報稅個案應聘請專業稅務顧問,按個人實際需要,進行稅務安排和評估。

專業稅務顧問會為客戶度身訂造合適的稅務安排,以合法途徑享有最佳的稅務優惠,繳交最低的稅款。將軍會計擁有超過18年報稅經驗,除資深稅務專家外,亦會安排執業會計師提供專業稅務安排意見諮詢。

香港報稅服務包括:

  • 稅務安排
    因應不同客戶的背景,整合有限公司、無限公司、薪金、租金收入利潤,以最優惠慳稅合法方式,令客戶繳納最低的香港稅款。

  • 個人報稅
    因應客戶需要和不同個案提供專業稅務安排,填報個人稅表,包括計算應課稅收入和免稅額。

  • 公司利得稅報稅表
    根據審計核稅報告利潤,按稅務條例計算有限公司稅款,提供應課利潤計算表及其它附表。

  • 物業稅報稅表
    填報物業稅租金收入,計算可扣除支出,並提交物業稅報表和稅局所需資料。

  • 員工薪酬報稅表
    按公司所提供的薪酬資料,提供專業資訊,計算和填報員工報稅表。

  • 擔任稅務代表
    將軍身份代表個人、無限公司或有限公司向稅局申請延期、諮詢和跟進所有稅務事情。

  • 反對評稅或估稅
    根據客戶個案分析,提供專業意見,以將軍身份代表客戶申請反對評稅或估稅,回覆稅局書信文件來往。

  • 稅務協助 
    客戶如有任何稅務問題,將軍稅務代表可提供專業意見,協助客戶解決稅務疑難。

  • 稅務調查
    因應稅局調查事情,以將軍身份代表客戶回覆稅務局查詢,提供專業意見,解決稅務調查問題。

  • 稅務訴訟
    因應稅務訴訟內容,提供稅務建議,按稅務局要求,合理合法解決稅務訴訟。

稅務安排 vs 逃稅分別

稅務安排是根據稅務條例規定申報收入和支出,專業報稅服務是按法例容許的情況下合法合規提供最優惠的報稅方案,讓客戶可以繳交最低稅款。

相反,逃稅是違法行為,例如隱瞞收入是逃稅,在申報稅務信息時故意填寫錯誤信息並提交稅務局,或故意隱瞞其真實財務狀况取不正當稅收利益。

一經定罪,公司及相關人員將被追究法律責任,一般處罰措施如下:

簡易程序罰款1萬港元;
公訴程序罰款5萬港元;
處以逃稅金額3倍的罰款;
增加逃稅金額3倍的懲罰性稅收;
簡易程序處6個月監禁:公訴程序處3年監禁。

資料來源:稅務局 – 罰款政策

根據香港《稅務條例》,逃稅屬刑事罪行,一經定罪,如逃稅被定罪,稅務局會起訴當事人,最終法院可以判刑 (最高刑期爲3年) 並就每項控罪判罰款 HK$50,000。另加一筆相等於少徵收稅款3倍的罰款。此外,任何人士無合理辯解而提交不正確報稅表,即屬違法。

漏報租金案例罰則和後果

近日,香港稅務局公布一名地産代理漏報租金收入逃稅案例。據稅務局資料,一名地産代理於2024年3月15日在區域法院被裁定逃稅罪名成立,法官將案件押後至4月19日判刑。

被告在 2008/09 至 2014/15 課稅年度的報稅表內均沒有填報任何物業租金收入,而在 2015/16 課稅年度的報稅表內只申報其中一個出租物業的租金收入及稅款。稅務局經調查發現,被告親自或委托地産代理爲其10個出租物業 (當中4個分拆爲劏房) 尋找租客,租金收入存入被告、其家人或公司的銀行戶口內。在其 2008/09 至 2015/16 課稅年度的報稅表內漏報及少報租金收入合共 HK$4,605,711,少收稅款共 HK$534,840。

資料來源:地產代理漏報租金收入及虛假申索扣除居所貸款利息罪成候判

2024年4月19日最新消息,該地產代理於2024年4月19日被判即時入獄7個月及罰款HK$240,000 (每項控罪罰款20,000元)。

消息來源:地產代理漏報租金收入及虛假申索扣除居所貸款利息罪成被判入獄及罰款

總結:

逃稅瞞稅是嚴重罪行,一經定罪最高刑罰是判以監禁3年刑罰,無論是有意或無意報少收入都是逃稅違法行為。

稅務安排是按法例規定呈報所有收入並法例扣減所有可支出,在法例容許框架下,合法地計算最優惠稅率方案,並繳交最低稅款。所以無論是個人或者公司都應根據專業報稅服務意見,充分利用好免稅政策,避免不經意 / 不小心觸犯香港稅務刑律。

將軍會計成立超過18年,專業稅務服務顧問提供一對一報稅服務,根據不同背景和個案,竭力提供最優惠稅務方案,務求爲客戶减省時間及成本,專注於業務發展。

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